 Кризис привлечения средств в строительство пока еще не привел к тому, что банки совсем перестали его кредитовать. Финучреждения начали выбирать более приоритетные сегменты, где выше доходность и коротки сроки окупаемости.
Чтобы выяснить, как обстоят дела с кредитованием различных сегментов недвижимости, «i» провели блицопрос около 20 игроков рынка — девелоперов, консультантов и банкиров. В результате мы составили рейтинг сегментов недвижимости по степени сложности получения финансирования.
«Есть миф о том, что банки не кредитуют недвижимость. Почему миф? Потому что кредитование хотя и стало значительно жестче по отношению к застройщику, но оно все равно есть. Это могут подтвердить банкиры,— заявляет руководитель отдела маркетинга СИК «Київ Житло-Інвест» Владимир Германов.— Сейчас получение финансирования неразрывно связано с ликвидностью того или иного его сегмента».
Это отмечает и директор инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital Андрей Пивоварский: «Сейчас сложно получить кредит на любой проект недвижимости. Но особо сложно получить кредит на экономжилье (спроса почти нет по всей Украине), и поселки — проблемы с землей и уменьшение спроса». Аналитик инвестиционной компании Concorde Capital Андрей Гостик говорит, что есть более и менее приоритетные сегменты: «Но все зависит от кредитоспособности и репутации заемщика, качества проекта, а также размера и качества залога». Легче всего экспертам было определиться, какие сегменты недвижимости банки кредитуют плохо.
Коттеджи
Самое последнее место экспресс-рейтинга занимают коттеджные поселки. «Существенно сократился спрос и на коттеджную недвижимость. Как показывают проведенные исследования, покупатели пока не рассматривают покупку коттеджа как места своего основного круглогодичного проживания ввиду объективных причин (неудовлетворительное развитие транспортной и социальной инфраструктуры), а лишь как дополнение к имеющейся недвижимости в городе»,— рассказывает директор департамента управления недвижимостью управляющей компании «Тико-Констракшен» Анна Скрипкина. По ее мнению, сокращение ипотечного кредитования на этом рынке, где также значительная часть домов покупалась в кредит, делает дальнейшее развитие проектов в ближайшей перспективе нецелесообразным. Владимир Германов добавляет: «В этом сегменте камнем преткновения является собственность земли (если застройщик строит на арендованной земле, ему будет значительно сложнее получить кредит). Так что кредитование строительства коттеджных городков недостаточно развито и рисков для банков — много».
Хотя многое зависит от класса самого городка, месторасположения, репутации застройщика. В аналитической компании SV Development заявляют, что, по статистике, в Украине до 85% коттеджных поселков столкнулись с существенными проблемами с продажей домовладений, а более 50% проектов — на грани полного прекращения финансирования как со стороны банков, так и конечных покупателей. Пока что открыто только управляющая компания «Тико-Констракшен» выставила на продажу свой проект коттеджного городка в с. Гнидын, Бориспольский р-н (участок — 38,5 га).
Недорогое жилье
Четвертое место экспресс-рейтинга занимает возведение жилья эконом-класса. Эксперты сошлись во мнении, что застройщику сложно привлечь кредит под создание недорогих квартир, которое напрямую зависит от объемов ипотечного кредитования. «Наиболее проблемное, по сугубо моему мнению, является кредитование небольших проектов (чаще всего жилья эконом-класса) и небольших компаний (без собственного генподрядчика)»,— рассказывает Владимир Германов.
Анна Скрипкина поясняет, что низкая привлекательность кредитования банками девелоперов жилья связана в первую очередь с тем, что основной потребитель данного продукта — представители зарождающегося в стране среднего класса. Которые покупали коттеджи в основном за счет ипотечного кредитования. «Наблюдаемое сейчас резкое сокращение спроса ввиду свертывания банками ипотечных программ делает развитие таких проектов, рентабельность которых и ранее была невысокой, непривлекательным»,— добавляет госпожа Скрипкина.
Эту тенденцию можно проследить по заявлениям основных игроков рынка сегмента жилья эконом-класса. «Объем привлеченных компанией инвестиций в течение января-августа сократился более чем в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года»,— заявил президент компании «Киевгорстрой» Петр Шилюк. По его словам, строительство сократилось на 2,6%, а объем ввода жилья в эксплуатацию за восемь месяцев вырос на 2,5%. Для сравнения: в 2007 г. рост этих показателей у компании составил 12,7% и 23,8% соответственно. То, что строить стали меньше, видно и по снижению темпов работы основных производителей стройматериалов. Так, например, предприятия промышленно-строительной группы «Ковальская» в течение августа-сентября 2008 г. сократили производство бетона и бетонных конструкций на 15-18%.
Девелоперская компания KDD Group в сентябре объявила, что временно отложила работы по проекту строительства жилого комплекса «Зазимье» в Броварском районе Киевской области, предусматривающего строительство квартир небольшой площади. «Проект в Киевской области — единственный, который ждет улучшения конъюнктуры рынка. Мы понимаем, что из-за ипотечного кризиса населению проблематично получить кредит под покупку недвижимости. А этот проект рассчитан на бюджетный сегмент, в котором более 70% покупателей берут ипотечные кредиты»,— объяснил решение председатель правления компании Петр Слипец.
Склады
Строительство складских комплексов — наименее кредитуемый сегмент коммерческой недвижимости. «В целом у банков сейчас преобладает фондирование на среднесрочный период — два-три года. Они стараются избегать длинных инвестиций. Именно поэтому сейчас крайне сложно привлечь финансирование под складские проекты, срок окупаемости которых достигает семи-восьми лет»,— отмечает Анна Скрипкина. По ее словам, доходность в этом сегменте также снижается, что обусловлено стремительным ростом себестоимости строительства. Если еще в 2005 г. себестоимость строительства 1 кв. м склада класса А была на уровне $500-600, то по итогам 2008 г. этот показатель может составить $1100-1200. «Земельные риски в этом сегменте — одни из самых высоких. Сейчас под Киевом много сомнительных с точки зрения оформления землеотводов участков, банкиры об этом знают и поэтому не кредитуют такие проекты или кредитуют в редких случаях под высокий процент»,— объясняет Анна Скрипкина.
Как писали «i», компании «Тико-Констракшен», «XXI Век» и «Еврокон Украина» отказались развивать объекты складской недвижимости. По оценкам аналитиков, максимальные ставки доходности вложений в сегменте составляют 10-12%. При том что в офисной и торговой недвижимости они составляют 15-20%, а иногда и достигают 30-50%. «Многие проекты складской недвижимости были заявлены еще на этапе становления рынка. В то время стоимость земли позволяла приобретать большие земельные наделы для последующего девелопмента. Как правило, если в определенном сегменте наблюдается дефицит недвижимости, появляется много спекулятивных проектов»,— считает гендиректор компании Knight Frank LLC Ukraine Ярослава Чапко.
Отели и дорогое жилье
«Под строительство объектов коммерческой недвижимости кредит получить легче, но здесь главную роль играет то, что сам застройщик намерен делать с будущим сооружением: продать, сдать в аренду и по какой стоимости»,— отмечает Владимир Германов.
Кредитование строительства отелей, по мнению большинства экспертов, следует перед складскими комплексами. Ввиду неразвитости самого сегмента в стране, да и долгих сроков окупаемости. Так что большинство девелоперов реализует имиджевые проекты в гостиничном сегменте. Так что ненасыщенность рынка гостиниц позволяет сегменту немного подняться в экспресс-рейтинге.
Второе место вместе с отелями занимает элитное жилье. Этот сегмент наименее подвержен кризису, банки кредитуют не только застройщиков, но и покупателей. Так, например, в июле KDD Group привлекла $55,5 млн. в Укрсоцбанке для финансирования строительства жилого комплекса премиум-класса PecherSKY.
По словам начальника управления инвестиционно-банковских услуг Укрсоцбанка Эрика Наймана, жилье премиум-класса хотя и меньше подвержено колебаниям инфляции, но все же ликвидность его ниже, чем коммерческой недвижимости. «Если банк ошибется с оценкой первоначальной суммы и первоначального взноса, то ожидать выплат можно долго. Так что все применяют комплексный подход к оценке»,— добавляет господин Найман.
БЦ, ТРЦ или МФК
Если проанализировать нынешние портфели девелоперов, то после заявлений о приостановлении развития бумажных проектов в них остались в основном офисные, торговые и мультифункциональные центры.
Так, например, глава совета директоров компании «XXI Век» Лев Парцхаладзе уже не раз заявлял, что сейчас компания в связи с кризисной ситуацией на рынке недвижимости сконцентрируется на развитии трех направлений бизнеса — торговых центров, офисной недвижимости и жилья премиум-класса.
Точно также «Т.М.М.», по словам генерального директора компании Николая Толмачева, развивается в том же направлении, что и ранее, несмотря на кризис ликвидности. По его словам, компания в настоящее время приступает к развитию проектов двух бизнес-центров в Киеве и планирует завершить их в ближайшее время. Вначале сентября Укрэксимбанк увеличил существующую кредитную линию девелоперской компании KDD Group на $58 млн. для реализации проекта офисного комплекса «Скай Тауэрс» — до $160 млн.
Выделить, какие именно сегменты кредитуют лучше торговые центры или офисные площади,— весьма сложно. Потому что все зависит от качества объекта, его месторасположения и многих других факторов. Последнее время активно развивается сегмент мультифункциональных комплексов. И при подсчете, куда легче привлечь кредит, большинство игроков рынков вводят корреляцию на свой портфель.
«У каждого банка свой подход к кредитованию девелоперских проектов, но все финучреждения начали более тщательно смотреть на залог»,— отмечает Эрик Найман. По его словам, наиболее ликвидными сейчас являются торговые и офисные центры. В меньшей степени складские комплексы и отели. «Кроме того, важно, кто именно берет кредит. Если девелопер весь в долгах, то, каким бы ни был привлекательным проект, банк вряд ли прокредитует его. Потому что мала вероятность реализации»,— рассказывает господин Найман.
Ставки и условия
«Ставки по кредитам увеличились с 10-11% в валюте до 15-17%, а в гривне — с 15-16% до 20-25%. Сроки выданных кредитов всегда в Украине были короткими (один-два года), поэтому по срокам ничего не поменялось»,— отмечает Андрей Пивоварский.
К примеру, для проектов жилищного строительства ставка увеличилась на 3-5 процентных пункта, порядка 16% в долларах и от 20% в гривне,— отмечает Андрей Гостик. Банки уже не выдают кредиты без первоначального взноса, а также практически перестали кредитовать покупку квартир на стадии строительства. Также ужесточились требования по залогу и поднялись процентные ставки по кредитам для строительства коммерческой недвижимости. Финучреждения теперь всё более склонны требовать прямого участия в проекте при строительстве коммерческой недвижимости»,— добавляет Андрей Гостик. «В прошлом, чтобы привлечь банковское финансирование, достаточно было ограничиться залогом на объект недвижимого имущества. Сейчас финучреждения смотрят на уровень капитализации компании (чем выше он, тем лучше), насколько успешным является опыт работы организации в девелопменте, на гарантированные денежные потоки. Явные преимущества будут у тех компаний, чьи проекты замыкают на себе весь цикл: от разработки концепции до сдачи объекта в аренду и управления им»,— рассказывает Анна Скрипкина. По ее словам, ставка по кредиту выросла в среднем на 2-4%. «Если раньше объем собственного капитала в проекте должен был составлять 25-30%, то сейчас это 40-45%»,— добавляет госпожа Скрипкина.
«Кроме того, обязательным условием для получения кредита теперь является право собственности на земельный участок, на котором планируется строительство,— отмечает начальник отдела маркетинга компании «НЕСТ» Рамиль Мехтиев.— Тогда как раньше достаточно было иметь договор аренды».
«Проблема большинства девелоперов — это отсутствие cash-flow. Большая часть их денег вложена в проекты. А ликвидность земельных участков, которые они хотят предоставить в качестве залога в банк,— практически нулевая,— отмечает Эрик Найман.— Потому что по нашим законам можно владеть землей и не иметь возможности строить на ней в течение нескольких лет».
ПОЧЕМ ДЕНЬГИ
Андрей Пивоварский,
директор инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital:
— Западные банковские деньги стоят в Украине столько же, сколько и местные. Если вы пойдете в западный банк, работающий в Украине, или местный — вы получите приблизительно одинаковые условия. Просто у западных банков может быть дешевле фондирование от материнских структур, чем у украинских банков, т.е. западные банки, оперирующие в Украине, больше заработают, чем украинские. Но еще раз подчеркиваю — все работают с украинскими рисками! Предлагать в Украине ставки, которые превалируют в развитых странах, где риски ниже, чем в Украине, было бы просто глупо.
Андрей Гостик,
аналитик инвестиционной компании Concorde Capital:
— Хотя кредиты в западных банках и дешевле, чем в украинских, этот рынок на данный момент практически закрыт для наших девелоперов. Привлечение дополнительного акционерного капитала путем размещения акций на западных биржах или выпуск еврооблигаций сейчас также практически невозможны. Остаются варианты продажи доли в проекте либо всего проекта целиком, а также гибридное финансирование, такое как конвертированный долг, мезонинный капитал. Такие виды финансирования, как правило, дороже, чем украинские банковские кредиты, но могут обеспечить больший объем средств, чем застройщик может привлечь от украинских банков.
Автор: Нина МИЩЕНКО
|
PDF
Подписка
В избранное
Контакты
RSS
Версия для печати
, публикуются на правах рекламы.
Использование материалов без письменного разрешения редакции не допускается. Размещение только при условии ссылки (для интернет-изданий - гиперссылки) на EIZVESTIA.COM